De Nederlandse woningmarkt laat in het vierde kwartaal van 2025 een duidelijk rustiger beeld zien dan in voorgaande jaren. Het aanbod nam fors toe, transacties liepen vlot door en de prijsgroei vlakte verder af. Tegelijkertijd blijft de gemiddelde verkoopprijs stijgen en zijn betaalbaarheid en schaarste hardnekkige problemen.

De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning kwam uit op € 502.000. Daarmee ligt het landelijke gemiddelde voor het eerst boven de half miljoen euro. Vergeleken met een jaar eerder stegen de prijzen met 3,9%, maar het tempo van de prijsstijging neemt kwartaal op kwartaal af. Dat wijst op een markt die minder overspannen is dan voorheen, zonder dat sprake is van echte ontspanning.

Veel aanbod, veel transacties

In het vierde kwartaal werden circa 47.600 bestaande koopwoningen verkocht. Dat is een van de hoogste aantallen ooit gemeten en ruim boven het niveau van vorig jaar. De belangrijkste verklaring is het grote aanbod: bijna 49.500 woningen kwamen nieuw te koop, een record voor een vierde kwartaal. Vooral het verkopen van voormalige huurwoningen speelt hierin een grote rol.

Door dit ruime aanbod verspreidt de vraag zich over meer woningen. Het aantal bezichtigingen per woning daalde, net als het gemiddelde aantal biedingen. Dat betekent niet dat de interesse afneemt, maar wel dat de hectiek rond het aankoopproces minder is. Kopers krijgen meer tijd en ruimte om keuzes te maken, al blijft de gemiddelde verkooptijd met circa 28 dagen kort.

Bieden boven vraagprijs blijft normaal

Ondanks de rustiger dynamiek wordt nog steeds een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In het vierde kwartaal ging het om 72% van de transacties, met gemiddeld 4,7% boven de vraagprijs. Vooral tussenwoningen en woningen in het lagere prijssegment worden vaak overboden. Bij vrijstaande woningen gebeurt dit beduidend minder. Instapklare woningen blijven het meest in trek.

Regionaal zijn de verschillen groot. In 173 gemeenten ligt de gemiddelde verkoopprijs inmiddels boven de € 500.000. Tegelijkertijd zijn er nog gemeenten waar het gemiddelde onder de € 300.000 blijft. Deze spreiding onderstreept dat de woningmarkt geen uniform beeld kent, maar sterk lokaal wordt bepaald.

Starters actiever, maar kwetsbaar

Opvallend is het hoge aandeel starters: bijna 47% van de verkochte woningen ging naar deze groep. De beschikbaarheid van kleinere en relatief betaalbare woningen uit het voormalige huursegment speelt hierbij een belangrijke rol. Toch blijft toetreden tot de markt lastig. Starters hebben vaak een aanzienlijke eigen inbreng nodig en wie die buffer niet heeft, staat nog steeds aan de zijlijn – zowel op de koop- als de huurmarkt.

Nieuwbouw blijft achter

Waar de bestaande bouw profiteert van extra aanbod, blijft de nieuwbouw achter. In het vierde kwartaal werden minder dan 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht, het laagste niveau in twee jaar. Over heel 2025 bleef het aantal verkopen steken rond 27.000 woningen. De gewenste versnelling blijft uit, mede door hoge bouwkosten, beperkte beschikbaarheid van grondgebonden woningen en lange vergunningstrajecten.

Het nieuwbouwaanbod verschuift bovendien sterk richting appartementen. Twee derde van de nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen valt inmiddels in deze categorie. Door kleinere woonoppervlakten krijgen kopers minder ruimte voor hun geld, terwijl de prijs per vierkante meter juist stijgt.

Conclusie

De woningmarkt is duidelijk minder verhit dan voorheen: meer aanbod, minder biedingsdruk en een afvlakkende prijsstijging zorgen voor meer rust. Tegelijkertijd blijven de structurele problemen onverminderd groot. Schaarste, beperkte betaalbaarheid en een achterblijvende nieuwbouwproductie maken dat de fundamentele balans op de woningmarkt nog altijd ver te zoeken is.

Links

www.nvm.nl

Tags

nieuws, interieur, woningmarkt, verhit, afkoeling, prijsgemiddelde, koopwoningen, nieuwbouwwoningen, verkoop, aanbod, beschikbaarheid, vergunningen, prijzen, biedingsdruk, problemen, betaalbaarheid, nieuwbouwproductie, appartementen, balans, eensgezinswoning, bouw, bestaand, huurwoningen, grondgebonden, woonoppervlakten, #nvmmakelaars