De woningmarkt is verder afgekoeld. Tegelijkertijd wisselden in het vierde kwartaal van 2025 bijna 75.000 koopwoningen van eigenaar: een record. Tegelijkertijd werd er voor het eerst in 2,5 jaar tijd op kwartaalbasis minder vaak en minder hoog overboden. Volgens Maxim Bours, ceo van Huispedia, komt dit door toegenomen aanbod en teruggelopen vraag: 'Het laatste kwartaal is traditioneel een rustigere periode voor zoekers, terwijl er dit jaar juist wel relatief veel woningen te koop zijn gezet.'

Teruglopende vraag, terwijl aanbod juist groeit

Waar aan het begin van het vierde kwartaal circa 45.000 woningen te koop stonden, liep dat later op tot bijna 50.000. En dat terwijl er tegelijkertijd ook veel woningen werden verkocht. Volgens Bours duidt dit op minder vraag: 'Het aanbod van woningen is deze periode toegenomen, terwijl het aantal aangevraagde bezichtigingen per woning juist met 6,5% afnam. Daardoor lag de vraag relatief lager dan het aanbod en dat zien we ook terug in de biedcijfers.'

In het vierde kwartaal werd gemiddeld 5,2% boven de vraagprijs geboden, tegenover 5,8% in het derde kwartaal. Dit is de eerste daling op kwartaalbasis in 2,5 jaar tijd. Ook werd iets minder vaak overboden: bij 73% van de verkopen, tegen bijna 75% een kwartaal eerder. Het aantal onderbiedingen nam juist licht toe van 18,6% naar 20,1% van de verkochte woningen.

Daarnaast werden opnieuw meer woningen in prijs verlaagd: 1 op de 8 woningen kwam opnieuw te koop met een verlaagde vraagprijs. Voor appartementen nam dat zelfs toe tot 1 op de 7 appartementen. Ook dit is een teken van teruglopende vraag.

Keuze voor verkoopmakelaar kan € 40.000 verschil maken

Dieper ingaand op de afkoelende trend op de woningmarkt, zijn er grote verschillen geconstateerd tussen verkoopopbrengsten van woningen. Hiervoor zijn de prestaties van de top 25% best presterende makelaars van 2025 vergeleken met die van de 25% minst presterende makelaars. De eerste groep verkocht in het vierde kwartaal gemiddeld 3,04% boven de Huispedia Woningwaarde, wat gemiddeld € 21.740 extra opleverde. De tweede groep verkocht juist gemiddeld 5,69% onder de Huispedia Woningwaarde, wat gemiddelde € 18.500 minder opleverde. Het gemiddelde verschil in verkoopopbrengst tussen elke groep komt daardoor uit op meer dan €40.000.

Vooruitzicht: afkoeling waarschijnlijk van korte duur

Hoewel de woningmarkt afkoelt, verwacht Bours dat dit tijdelijk is: 'In het eerste kwartaal zal het uitpondeffect (verkoop voormalige huurpanden) nog een drukkend effect hebben op het biedgedrag, maar in de loop van het jaar zal dit geleidelijk verdwijnen. Tel je daarbij op dat de vraag door seizoensinvloeden weer zal toenemen, dan verwachten we dat de woningmarkt in de loop van 2026 weer zal verhitten. Maar hoe sterk dat gaat gebeuren, is voor een groot deel ook afhankelijk van hoe snel de lonen stijgen en wat de hypotheekrente gaat doen.'

Belangrijkste ontwikkelingen

• Groter aanbod brengt verkoop van woningen tot recordhoogte
• Overbieden nam in het vierde kwartaal voor het eerst in 2,5 jaar tijd af
• Teruglopende vraag per woning grootste oorzaak afname overbieden
• Minder vraag zichtbaar in daling bezichtigingsaanvragen en stijging prijsverlagingen
• Nieuw onderzoek: keuze voor makelaar kan € 40.000 verschil maken
• Verwachting: afkoeling op de woningmarkt waarschijnlijk van korte duur

Links

www.kadaster.nl
www.huispedia.nl

Tags

nieuws, interieur, woningmarkt, woningverkopen, huizenprijzen, overbieden, uitpondeffect biedgedrag, seizoensinvloeden, prijsverlagingen, onderzoek, eigenaar, verkoop, verkoopopbrengsten, makelaars, meting, prestaties, kwartaal, onderbiedingen, vrijstaand, appartementen, verlaging, #kadaster, #huispedia